В ЧЕМ СУТЬ СХЕМЫ ДОЛИНОЙ И КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ?

В чем суть схемы Долиной и как обезопасить себя при покупке квартиры

Дело о квартире Ларисы Долиной привлекло внимание не только из-за публичности участников, но и из-за последствий для рынка недвижимости. Судебная практика показала, что сделка может быть легко оспорена, а покупатель рискует лишиться и квартиры, и денег.

Что такое схема Долиной?

Под этим термином понимают ситуацию, при которой продавец квартиры после завершенной сделки заявляет, что действовал под влиянием мошенников. Полученные от покупателя деньги к этому моменту уже переданы третьим лицам, а сам продавец обращается в суд с требованием вернуть недвижимость.

Как развивались события в истории с квартирой Долиной?

В конце 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и отказал в признании сделки недействительной. Полина Лурье все же стала собственницей квартиры. Именно этот поворот стал поводом для нового витка обсуждений: одни увидели в нем защиту добросовестных покупателей, другие — сигнал того, что риски на вторичном рынке никуда не исчезли.

Какие выводы можно сделать из решения Верховного суда?

Финальное решение по делу о квартире Ларисы Долиной на первый взгляд кажется переломным: впервые в громком споре высшая инстанция встала на сторону покупателя. Но если разобраться, выводы оказываются менее обнадеживающими.

Сегодня в гражданском праве есть несколько норм, которые применяются к ситуациям с обманом при сделках с недвижимостью:

ст. 177 — человек не мог понимать последствия своих действий и руководить ими, несмотря на дееспособность;
ст. 178 — продавец заблуждался, например, думал, что продает жилье, а на самом деле дарил;
ст. 179 — участник сделки действовал под давлением, например, избавился от жилья под угрозой расправы.

Позиция Долиной была построена на ст. 178. Защита настаивала: певица не понимала, что квартира будет на самом деле продана. Из решения также следует, что она отказалась проходить специальную экспертизу относительно своего состояния в момент совершения сделки.

Верховный суд же указал, что самого факта заблуждения недостаточно для отмены сделки, а доказательств состояния «временного помутнения» (ст. 177) Лариса Долина не представила. 

Как эффект Долиной повлиял на рынок недвижимости?

Судебные споры с возвратом проданных квартир возникали и раньше, но именно кейс с недвижимостью певицы сделал проблему заметной для широкой аудитории: покупателей, риелторов и банков.

По данным профессионального сообщества, количество дел, в которых продавцы требуют вернуть проданную недвижимость, за последние годы росло ускоренными темпами. Если в 2022–2023 годах такие иски исчислялись десятками, то в 2024 и 2025 году счет пошел на сотни и тысячи. Российская гильдия риелторов отмечала, что всего за год число подобных судебных споров выросло на 15–20%. Чаще всего оспаривались сделки с участием пожилых продавцов.

Как свести к минимуму риски при покупке жилья на вторичном рынке?

По мнению Гладышевой Елены Витальевны
Адвоката, Управляющего партнера Адвокатского бюро г. Москвы «РИ-консалтинг», члена наблюдательного совета АНО «МОССТРАТЕГИЯ», члена МРО «Деловая Россия»:

Чтобы защититься от возможного оспаривания сделки, недостаточно просто посмотреть паспорт продавца и свежую выписку из ЕГРН. Нужно всё тщательно проверить, правильно провести сделку и позаботиться о дополнительной защите.

Все эти меры — базовый минимум для защиты своих денег и приобретенной недвижимости. Предусмотрительность снизит риски мошенничества, но 100% гарантии нет. Почему? Потому что мошенники не стоят на месте — развиваются технологии и схемы обмана.

Застрахуйте риск утраты права собственности

Титульная страховка покрывает риски, связанные с утратой или ограничением права собственности. Например, если после покупки выяснится, что сделка нарушала права третьих лиц, продавец был признан недееспособным или суд аннулировал договор по другим основаниям. В таких ситуациях покупатель может остаться без квартиры, но страховая компания компенсирует понесенные убытки в пределах страховой суммы.

Адвокат Елена Гладышева советует страховать титул на максимально возможный период, хотя общий срок исковой давности по большинству дел — 3 года. Причина в том, что его не всегда отсчитывают с даты сделки. Например, если продавец заявляет, что был обманут или действовал под давлением, срок исковой давности начинается лишь тогда, когда человек осознал произошедшее или освободился от обстоятельств, которые на него давили. На практике жертвы мошенничества обычно приходят в себя в течение первого года после сделки, но сами судебные разбирательства часто затягиваются на два года и более. А утрата права собственности для покупателя происходит уже после вступления судебного решения в законную силу.

Подробная статья по ссылке