ЗАБЛУЖДЕНИЕ О МОТИВАХ НЕ РАЗРУШАЕТ СДЕЛКУ: ЮРИСТЫ ОЦЕНИЛИ РЕШЕНИЕ ВС ПО ДЕЛУ ДОЛИНОЙ — ЛУРЬЕ

 В прошлом году Лариса Долина обратилась в суд с требованием признать недействительной сделку по продаже своей квартиры, утверждая, что действовала под влиянием мошенников и не осознавала последствий. Покупательница Полина Лурье, напротив, настаивала, что была добросовестной стороной и приобрела жилье законно.

Хамовнический райсуд Москвы встал на сторону Долиной (дело № 02-0387/2025). Он указал, что истец подписала предварительный и основной договоры, находясь в существенном заблуждении относительно последствий сделки. Если бы певица понимала реальное положение дел, на продажу квартиры она бы не пошла. По мнению суда, ответчик, как профессиональный участник рынка недвижимости, должна была эти обстоятельства распознать и проверить, но этого не сделала. Суд признал сделку недействительной по ст. 178 ГК с применением последствий в виде прекращения права собственности ответчика и восстановления права собственности истца. Отдельно применять двустороннюю реституцию в части денежных расчетов суд не стал, поскольку денежные средства были утрачены вследствие действий третьих лиц (мошенников). Мосгорсуд и Второй кассационный суд оставили решение в силе.

16 декабря Верховный суд встал на сторону покупательницы (дело № 5-КГ25-174-К2). Подробнее о том, как прошло заседание, рассказали в репортаже «Как прошло заседание Верховного суда по делу о квартире Долиной». Вдобавок ВС анонсировал разработку обзора практики по оспариванию сделок с недвижимостью. Его готовят три коллегии — по гражданским, административным и экономическим спорам. Позиция по делу Долиной войдет в обзор.

Позиция Верховного суда

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов, признавших сделки недействительными, поскольку они неправильно применили ст. 178 ГК и необоснованно отказали в двусторонней реституции. Суд отметил, что заблуждение относительно мотивов сделки и ее правовых последствий не является основанием для признания ее недействительной.

Стабильность гражданского оборота и реституция!

Эксперты сходятся во мнении, что определение Верховного суда окажет системный положительный эффект для защиты добросовестных приобретателей и устойчивости оборота недвижимости.
В течение последних пяти лет добросовестные приобретатели фактически находились в зоне постоянного риска утраты жилья. Как отмечает управляющий партнер РИ-консалтинг , член МРО «Деловая Россия» Елена Гладышева, несмотря на высокую степень осмотрительности, суды все чаще вставали на сторону так называемой незащищенной стороны (по возрасту или иным субъективным критериям), отодвигая требования закона и принципы устойчивого оборота на второй план.

Заблуждение относительно сделки

Гладышева обращает внимание и на слабость доказательной базы, положенной судами в основу решений. Экспертиза психоэмоционального состояния продавца была проведена значительно позже сделки, а из доказательств лишь один свидетель говорил о «напряженном состоянии», что не подтверждает неспособность осознавать характер и последствия договора. Противоречивыми, по ее мнению, выглядят и выводы о безденежности сделки. При наличии свидетельских показаний о получении денежных средств, финансовых документов о снятии наличных и аренде сейфовых ячеек такой вывод представляется необоснованным. Дополнительные соглашения и перенос даты сделки, напротив, подтверждали волю продавца и осмотрительность покупателя.

В части выселения и снятия с регистрационного учета Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Как поясняет Гладышева, если продавец добровольно снимется с регистрационного учета и покинет квартиру, в этой части покупателю будет отказано в иске. Если же этого не произойдет, у покупателя возникнет право требовать с продавца плату за фактическое пользование квартирой по рыночным арендным ставкам за весь период — порядка полутора лет. «Но это уже другая история», — отмечает эксперт.

Возможно, для покупателя это решение — «рождественское чудо», но для нас, юристов, это торжество законности и отправная точка для «поворота» практики.

Подробная статья по ссылке