В экономколлегию ВС передано дело об использовании земли не по прямому назначению.

Управляющий партнер АБ «РИ-консалтинг» Елена Гладышева  для Коммерсантъ  о том, в чем интерес властей выявлять такие нарушения? Накладывать штраф? Для каких целей кадастровая стоимость земли будет наиболее высокой? И в данном случае с ООО "Вантаж" это использование под ломбард и автошколу - если бы такой вид разрешенного использования был закреплен, то это как-то отразилось бы на кадастровой стоимости земли?

Действующим российским законодательством издавна предусмотрено, что собственники и другие пользователи земельных участков и размещенных на них объектов капитального строительства должны использовать их в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Конституционный суд РФ неоднократно указывал, что данный принцип призван обеспечить их эффективное использование и одновременную охрану и защиту (Определения № 443-О от 28.02.2017, № 2347-О от 27.09.2018 и т.д.).

Правовой режим недвижимости, составляющей которого как раз и является вид разрешенного использования, определяется нормативными актами публичного законодательства. Применительно к комментируемой ситуации таким документом являются Правила землепользования и застройки города Москвы (утв. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28 марта 2017 года). Здесь законодатель указал, что для всех территориальных зон столицы, помимо основного разрешенного использования, допускаются также дополнительные (вспомогательные) виды, перечень которых является исчерпывающим.

Поскольку от него зависит возможность того или иного применения объекта недвижимости, вид разрешенного использования является одним из важнейших факторов, которые определяют размер его кадастровой стоимости.

Даже на нормативном уровне (Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития РФ № 39 от 15.02.2007) установлено, что величина кадастровой стоимости зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Вместе с тем, стоит отметить, что на размер арендной платы за пользование земельным участком вид его разрешенного использования не влияет.

При этом, сами по себе данные положения не могут ограничивать собственника здания в выборе вспомогательного вида его разрешенного использования (из числа утвержденных градостроительным законодательством). Такой подход является обоснованным, поскольку любое сложное административное здание предполагает разные виды использования. Там могут находиться и магазины, и здания общепита, и другие объекты досуга и культуры.

Все это не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и земельного участка и, по мнению автора, не образует состав административного правонарушения. Такую же позицию неоднократно занимал Верховный суд РФ в своих определениях (Определения № 305-ЭС20-15754 от 08.02.2021, № 310-ЭС20-8733 от 01.10.2020 и т.д.).

Вероятнее всего, эти же моменты и повлияли на решение судьи передать кассационную жалобу на рассмотрение судебной коллегии по комментируемому делу. По мнению автора, по результатам ее рассмотрения ВС РФ должен отменить обжалуемые судебные акты и оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

К сожалению, не смотря на давно сформированную высшим судебным органом правовую позицию, и административные органы, отвечающие за назначение наказаний (в т.ч. инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости), и нижестоящие суды, нередко ее игнорируют, принимая противоположные по смыслу и содержанию акты и решения. Причин для этого несколько. Безусловно, за счет накладываемых административных штрафов государство пополняет бюджетные средства. Однако, не исключаем, что многие лица, ответственные за принятие таких решений, просто не знакомы с тенденциями правоприменительной практики.» - отметила адвокат.

ПУБЛИКАЦИЯ Ъ И КОММЕНТАРИИ ЕЛЕНЫ ГЛАДЫШЕВОЙ