Елена Гладышева, управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-Консалтинг».

Конституционный суд (КС) РФ встал на защиту покупателей жилья, для которых оно является единственным, если сделка потом была оспорена из-за банкротства продавца. Покупатели должны иметь реальную возможность вернуть уплаченную сумму, а до момента возврата вправе пользоваться недвижимостью. Эти разъяснения суда касаются случаев, когда продавцом являлся банк.

По мнению КС РФ, нынешний порядок неправильный, так как не гарантирует покупателю-гражданину возврата средств, но при этом предусматривает изъятие жилья.

Елена Гладышева, управляющий партнер Адвокатского Бюро «РИ-консалтинг» журналу «Профиль», разбирая конкретный кейс, о том - какие плюсы и минусы в предложенном подходе есть? Насколько справедливо применение такого подхода исключительно к сделкам с единственным жильем граждан и только в ситуациях, когда продавец-банк? Актуальна ли эта проблема для ситуаций, когда продавец простое юрлицо (не банк) или физлицо, особенно в случае занижения цены в договоре купли-продажи жилой недвижимости и последующем банкротстве продавца? Нужно ли вводить подобный механизм для ситуаций со всеми категориями продавцов?

Елена Гладышева: «Указанное постановление Конституционного суда действительно затронуло важный аспект защиты конституционного права гражданина на жилище, которое было поставлено в противовес публичным интересам кредиторов.

Конституционный суд обоснованно обратил внимание на порочность механизма оспаривания сделок в деле о банкротстве, предметом которых является единственное жилье гражданина, поскольку в данном случае двусторонняя реституция (возврат сторонам полученного по недействительной сделке) не гарантирует гражданину возврата денежных средств, оплаченных им при приобретении жилого помещения, которое подлежит передаче в конкурсную массу.

Следовательно, при существующем порядке гражданину надлежит передать единственное жилье в конкурсную массу должника с туманной перспективой получения денежных средств в общей очередности реестра кредиторов, который, как правило, погашается в малой доле.

Безусловным плюсом комментируемого постановления Конституционного суда является обязание Федерального законодателя внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения, которые будут закреплять фактически преимущественное право гражданина перед другими кредиторами на возврат полученного по недействительной сделке, предметом которой является его единственное жилье.

Данное постановление Конституционного суда действительно будет применяться только в отношении сделок с единственным жильем, поскольку предметом рассмотрения жалобы являлась проверка конституционности механизма оспаривания сделок в деле о банкротстве именно в контексте защиты конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ).

Однако, комментируемое постановление Конституционного суда будет актуально и при банкротстве юридических лиц, не являющихся банковскими организациями, поскольку положения п. 1 ст. 62.1 Закона о банкротстве являются специальными «банкротными» основаниями оспаривания сделок не только в делах о банкротстве банков.

Однако, применяя механизм защиты права гражданина на жилище, указанный в постановлении Конституционного суда, суды должны будут оценивать добросовестность сторон сделки, в связи с чем, в случае намеренного занижения цены сделки при наличии признаков банкротства сделка может быть признана недействительной по иному основанию (п. 2 ст. 61.2. Закона о банкротстве), как заключенная в ущерб кредиторам, а покупатель будет лишен правовой защиты, указанной в постановлении Конституционного суда.» - отметила адвокат.

Публикация https://profile.ru/society/edinstvennoe-no-otdelimoe-konstitucionnyj-sud-zastupilsya-za-pokupatelej-zhilya-1016015/