Что необходимо сделать перед заключением договора:

 
1. Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника объекта – продавца, а также сведения о действующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и пр.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
Важно: с 15 июля 2016 года были отменены Свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество. После указанной даты право собственности на объект недвижимости подтверждается только выпиской из ЕГРН.
2. Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности
3. Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в любом МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости), либо справку из управляющей компании. Из данных документов можно узнать о наличии / отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
Важно: в случае, если в приобретаемом объекте кто-то зарегистрирован, необходимо чтобы до заключения договора купли-продажи продавец снял данных лиц с регистрационного учета. В ином случае, покупателю придется выселять данных лиц и снимать их с регистрационного учета в судебном порядке (в случае их несогласия).
4. Запросить и продавца нотариально заверенное согласие супруга(и) или нотариально заверенное заявление об отсутствие зарегистрированного брака.
5. Запросить у контрагента доверенность (нотариальную от физического лица, либо обычную с печатью и подписью генерального директора от юридического лица). В доверенности должны быть полномочия по продаже конкретного объекта, цене данного объекта (твердой или по усмотрению представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в регистрирующем органе (Росреестре).
Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сревисе на сайте Федеральной нотариальной палатой России.

В случае, если от имени юридического лица договор подписывает единоличный исполнительный орган, необходимо проверить его соответствие сведениям, указанным в едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ). В судебной практике встречаются случаи, когда от имени юридического лица выступает лицо (представляющееся генеральным директором), которое на момент заключения сделки таковым не является.
6. Желательно также запросить справку о том, что контрагент не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
7. Проверить контрагента на наличие возбужденного дела о банкротстве, что можно сделать на сайте Арбитражных судов (КАД Арбитр), в одной из информационых систем (СПАРК, СASEBOOK и пр.), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Какие условия необходимо указать в договоре:

 
1. Предмет договора, с подробным указанием всех характеристик объекта, которые содержатся в выписке из ЕГРН: кадастровый номер объекта, адрес, этаж, назначение и площадь.
2. Цена договора. В договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость объекта, а также порядок расчетов (денежные средства передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными).
В любом случае после осуществления расчетов рекомендуется дополнительно получить у продавца собственноручно написанную расписку.
Важно указывать в договоре полную стоимость объекта, а если объектов несколько – указывать отдельно стоимость каждого объекта.
Риски: при занижении цены договора, в случае возникновения спора относительно недействительности или незаключенности договора, покупатель может не вернуть реальную стоимость. Суды в данном случае считают поведение сторон недобросовестным, направленным на уклонение от уплаты налогов, в связи с чем могут отказать во взыскании с продавца суммы большей, чем указана в договоре.
Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает налоговую базу для исчисления налогового вычета, который может получить после приобретения недвижимости.
Продавец также не избегает рисков, поскольку ФНС, в случае получения сведений об уклонении продавца от уплаты налога, доначислит сумму подлежащего уплате налога и обяжет оплатить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы налога.
3. Рекомендуется в договоре максимально подробно указать реквизиты продавца и покупателя (дату и место рождения, серию и номер паспорта, наименования органа, выдавшего паспорт, а также дату выдачи, код подразделения и адрес регистрации).
4. Рекомендуется указать в договоре условие о том, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. В случае если имущество является совместно нажитым и имеется нотариально удостоверенное согласие супруга на его отчуждение, об этом также следует указать в договоре.
5. В договоре следует указать условие о том, что в отношении сторон не возбуждено процедуры банкротства, а также отсутствуют долги и/или любые иные неисполненные обязательства, которые могут повлечь банкротство.
6. В договоре необходимо указать, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, не состоят на учетах в психоневрологическом и наркологическом диспансерах, при заключении договора действуют добровольно, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать их договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Порядок заключения и регистрации договора:

Договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме в экземплярах для каждой стороны договора и один дополнительный экземпляр для Росреестра. Помимо договора купли-продажи необходимо составить передаточный акт. Все экземпляры договоров с передаточными актами должны быть сшиты, а также подписаны каждой стороной на сшиве.
Все экземпляры договора должны быть поданы совместно сторонами (либо по доверенности) для государственной регистрации через МФЦ.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости требуется только в случае отчуждения доли в общей долевой собственности. Помимо нотариального удостоверения продавец, до отчуждения доли третьим лицам, обязан предложить другим собственникам объекта приобрести его долю, либо получить от них отказ в приобретении. Как правило, нотариус осуществляет полное сопровождение сделки купли-продажи доли, в том числе самостоятельно уведомляет других собственников.
В случае если единоличным собственником объекта отчуждается доля, нотариальное удостоверение сделки не нужно.

В любом случае, наиболее благоприятным способом заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, является удостоверение данного договора у нотариуса. Это удобно в связи со следующим:
1. Нотариус самостоятельно составит договор с указанием всех необходимых условий.
2. Нотариус проверит полномочия сторон или их представителей на момент заключения сделки, потребует предоставления всех необходимых документов, а также самостоятельно получит выписки из ЕГРН и проверит собственника.
3. Нотариус в обязательном порядке потребует предоставить согласие супруга(ги) конрагента на заключение сделки или составить заявление об отсутствии зарегистрированого брака.
4. Нотариус также обязательно проверяет дееспособность сторон путем получения из Росреестра сведений об отсутсвии учета сторон в качестве недееспособных.

По дополнительному согласованию нотариус также может самостоятельно направить договоры купли-продажи для государственной регистрации в Росреестр в электронном виде, а после известит сторон и вручит им экземпляры договоров с заверенным листом о проведенной государственной регистрации.